Die Zwischenfinanzierung

Sie sind Eigentümer und möchten umziehen, haben Ihre Immobilie aber noch nicht verkauft?

Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es Ihnen, eine neue Immobilie zu erwerben, ohne die vorherige verkauft zu haben. Diese Zwischenfinanzierung wird ganz oder teilweise durch den Verkauf Ihrer Immobilie zurückgezahlt.

Was ist eine Zwischenfinanzierung?

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, aber Ihre derzeitige Wohnung noch nicht verkauft haben, gibt es für diese Situation einen Kredit, die Zwischenfinanzierung.

Dieser Kredit hat Besonderheiten, Vorteile und Grenzen.

In den meisten Fällen ist dieser Kredit weniger belastend und wirtschaftlicher als die vorübergehende Anmietung einer Wohnung sowie die Kosten für zwei Umzüge.

Bei diesem Kredit gewährt die Bank einen Vorschuss für die neue Immobilie, während auf den Verkauf Ihrer alten Immobilie gewartet wird.

In der Zwischenzeit zahlen Sie nur den Betrag der Versicherung und eventuell Kreditzinsen.

Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie abgeschlossen ist, tilgen Sie das Darlehen.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen.

Seine Rückzahlungsdauer kann ein Jahr oder maximal zwei Jahre betragen.

Das Bankinstitut gewährt einen Betrag, der einem Prozentsatz (zwischen 60% und 80%) des Wertes der gehaltenen Immobilie entspricht.

Der Kreditbetrag kann mit einem langfristigen Immobiliendarlehen kombiniert werden, wenn der Betrag der Zwischenfinanzierung für den Erwerb der neuen Immobilie nicht ausreicht, sodass der Kreditnehmer seine neue Wohnung kaufen kann, ohne seine derzeitige Immobilie verkauft zu haben.

Da die Zwischenfinanzierung ein Kredit mit aufgeschobener Rückzahlung ist, zahlt der Kreditnehmer, solange der Verkauf der alten Wohnung nicht erfolgt ist, monatlich nur die Zinsen und gegebenenfalls die Versicherung der Zwischenfinanzierung.

Wenn der Verkauf der Immobilie abgeschlossen ist, muss der Kreditnehmer die gesamte Zwischenfinanzierung zurückzahlen, und er muss dann nur noch die monatlichen Raten des langfristigen Immobiliendarlehens zahlen, falls er sich für diese Lösung entschieden hat.

Welche Bedingungen müssen für eine Zwischenfinanzierung erfüllt sein?

Um eine Zwischenfinanzierung zu erhalten, muss der Kreditnehmer bestimmte, vom Kreditinstitut geforderte Bedingungen erfüllen.

Die Bedingungen sind die gleichen wie für ein klassisches Immobiliendarlehen.
Das Bankinstitut stützt sich dabei auf die persönliche und berufliche Situation des Kreditnehmers. Die Einnahmen und Ausgaben des Haushalts werden berücksichtigt.

Der monatliche Rückzahlungsbetrag der Zwischenfinanzierung wird in die Ausgaben des Haushalts einbezogen, um die Verschuldungsrate und den verfügbaren Betrag (reste à vivre) der Familie zu berechnen.

Welche Arten von Zwischenfinanzierungen gibt es?

Es gibt zwei Arten von Zwischenfinanzierungen:

Die reine Zwischenfinanzierung (prêt relais sec) :

Sie betrifft Situationen, in denen der Kaufpreis der neuen Immobilie niedriger ist als der Preis der alten Wohnung. In diesem Fall deckt das gewährte Darlehen den Gesamtbetrag des Erwerbs der neuen Wohnung.

Bei einer reinen Zwischenfinanzierung ist es daher nicht notwendig, ein zusätzliches Immobiliendarlehen zu erhalten.

Die gekoppelte Zwischenfinanzierung (prêt relais associé) :

Sie wird auch gekoppelte Zwischenfinanzierung oder verbundene Zwischenfinanzierung genannt. Diese Zwischenfinanzierung betrifft Situationen, in denen der Kaufpreis der neuen Immobilie höher ist als der Wert der alten Wohnung.

Es ist daher notwendig, ein neues Immobiliendarlehen aufzunehmen, um die Finanzierungsoperation zu vervollständigen.

Diese Art von Darlehen ist weiter verbreitet als die reine Zwischenfinanzierung.

Wie wird der Betrag berechnet?

Der Betrag der Zwischenfinanzierung entspricht einem Prozentsatz des Wertes der gehaltenen Immobilie. Er variiert zwischen 60% und 80% ihres Wertes. Der Prozentsatz kann in Abhängigkeit vom Fortgang des Verkaufs der Immobilie festgelegt werden.

Wenn bereits ein Kaufvorvertrag unterzeichnet wurde, ist das Bankinstitut eher bereit, einen höheren Kreditbetrag zu gewähren.

Es ist wichtig zu verstehen, dass, wenn auf der zu verkaufenden Immobilie noch ein laufender Kredit lastet, dieser Betrag von der Zwischenfinanzierung abgezogen wird.

Zum Beispiel: Wenn auf dem Kredit der aktuellen Immobilie noch 100.000 Euro zu zahlen sind und die Immobilie auf 200.000 Euro geschätzt wird, beträgt die Zwischenfinanzierung nur 40.000 Euro. (70% von 200.000 Euro = 140.000 Euro, abzüglich der geschuldeten 100.000 Euro).

Wie hoch sind der Zinssatz und die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung?

Der Zinssatz hängt, wie bei einem klassischen Immobiliendarlehen, vom Kreditinstitut sowie den aktuellen Leitzinsen ab.

In der Regel ist der Zinssatz der Zwischenfinanzierung oft 0,10% bis 0,30% höher als der Satz, der für klassische Immobiliendarlehen angewendet wird.

Die Rückzahlungsdauer einer Zwischenfinanzierung variiert zwischen 12 und 24 Monaten. Während dieses Zeitraums muss der Verkauf der Immobilie abgeschlossen sein. Es ist daher wichtig, die Immobilie von einem Immobilienfachmann zum richtigen Preis schätzen zu lassen, um den Verkauf während dieser Frist zu schaffen.

Nach Ablauf der 24 Monate muss die Zwischenfinanzierung zurückgezahlt werden.

Wie werden die monatlichen Raten einer Zwischenfinanzierung zurückgezahlt?

Die Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung setzt sich, wie bei einem klassischen Immobilienkredit, aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen, zu denen die Kreditversicherung hinzukommt.

Für die Rückzahlung einer Zwischenfinanzierung sind zwei Optionen denkbar.
Es ist nämlich möglich, das Kapital und die Zinsen in einer Summe beim Verkauf der Immobilie zurückzuzahlen und monatlich nur die Kreditversicherung zu zahlen. Diese Option nennt sich vollständige Freistellung (franchise totale).

Es ist auch möglich, die Zinsen der Zwischenfinanzierung monatlich zusätzlich zur Versicherungsprämie zu zahlen. In diesem Fall spricht man von teilweiser Freistellung (franchise partielle). Das Kapital wird dann zurückgezahlt, wenn die Zwischenfinanzierung beendet ist.

Bei beiden Optionen dient der Verkauf der Immobilie zur Rückzahlung des gesamten Darlehens der Zwischenfinanzierung.

Die Rückzahlungsmodalitäten einer Zwischenfinanzierung

Hat die vorzeitige Rückzahlung Kosten?

Die Zwischenfinanzierung hat einen Vorteil: Sie kann ohne Strafe vorzeitig zurückgezahlt werden, sobald die Verkaufserlöse eingehen.

Sie sind auch von einer Bürgschaft oder einer Hypothek für die Zwischenfinanzierung befreit.

Dennoch kann die Bank eine Hypothekenbestellungszusage für die zu verkaufende Immobilie verlangen, was ihr im Falle einer Fristüberschreitung eine Hypothekensicherheit auf die Immobilie verschafft.

Was sind die Vor- und Nachteile der Zwischenfinanzierung?

Die Zwischenfinanzierung hat den Vorteil, eine Immobilientransaktion zu erleichtern.

Sie ermöglicht es, schnell eine Kaufgelegenheit für eine Immobilie zu nutzen, während der Kreditnehmer gleichzeitig Zeit hat, seine Immobilie zu verkaufen, und das zu guten finanziellen Konditionen.

Sie ist die ideale Lösung für einen Liebhaberkauf, der erfordert, sehr schnell über die notwendigen Mittel zu verfügen.

Diese Art von Darlehen verhindert, dass zwei Kredite gleichzeitig zurückgezahlt werden müssen, und bietet eine vorzeitige Rückzahlung ohne Strafe.

Ein weiterer klarer Vorteil: Die Zwischenfinanzierung ermöglicht es dem Kreditnehmer, direkt in seine neue Wohnung einzuziehen, ohne eine Zwischenmietphase durchlaufen zu müssen, was mehrere Umzüge vermeidet, die oft zeit-, energie- und kostenintensiv sind.

Trotz ihrer Vorteile bleibt die Zwischenfinanzierung ein Kredit, der eine besondere Handhabung erfordert.

Da der Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie ein unbekannter und nicht kontrollierbarer Parameter ist, ist es wichtig, die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes zu berücksichtigen, bevor man sich für eine Zwischenfinanzierung entscheidet.
Ein weiterer Nachteil: Die Zinssätze für Zwischenfinanzierungen sind in der Regel höher als für klassische Immobiliendarlehen.

Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind also höher. Schließlich muss man berücksichtigen, dass die Zwischenfinanzierung auch dann zurückgezahlt werden muss, wenn die Immobilie nicht verkauft wird.

Eine Zwischenfinanzierung in ein klassisches Darlehen umwandeln: Ist das möglich?

Eine Zwischenfinanzierung sollte in der Regel nicht in ein klassisches Immobiliendarlehen umgewandelt werden. Wenn der Verkauf der Immobilie jedoch während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung nicht möglich ist, und nachdem notwendige Maßnahmen ergriffen wurden (wie die Verlängerung der Laufzeit der Zwischenfinanzierung oder die Senkung des Verkaufspreises der Immobilie), kann das Bankinstitut in diesem Fall anbieten, die Zwischenfinanzierung in ein klassisches Immobiliendarlehen umzuwandeln.

Diese Lösung hat jedoch ihre Grenzen. In diesem Fall müsste der Kreditnehmer in der Lage sein, zwei Immobiliendarlehen finanziell zu stemmen.
Es wird dann empfohlen, die Immobilie, die Gegenstand der Zwischenfinanzierung war, zu vermieten, um die Kosten dieser Operation auszugleichen.